新華財經上海5月8日電（記者楊溢仁）近期，國內基礎設施公募REITs市場“跌跌不休”，表現不盡如人意。展望5月，投資機構心態是否依舊審慎？市場行情能否回暖？還有哪些新趨勢值得期待？

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行情持續低迷

公開數據顯示，自2023年4月24日至5月5日的七個交易日內，中證REITs全收益指數下跌3.44%，價格指數下跌3.68%。C-REITs市場總市值收于897億元，相對4月21日周五收盤下降3.32%。

另據中金公司統計，分資產類型來看，在上述七個交易日內，全部REITs板塊均下挫，平均跌幅分別為4.50%(能源)、4.27%(產業園)、3.84%(保障房)、2.51%(高速)、1.23%(環保)、0.89%(倉儲物流)。

REITs市場緣何“陰跌”不止？

“REITs市場的本輪下跌與很多因素有關，比如部分產品的一季報不及預期——經營業績下滑、解禁后的減持壓力抬升，又比如經營業績負面信息被過度解讀和反應，等等。”華夏基金管理有限公司固定收益總監范義說。

“股市年初表現較強也對REITs市場構成了制約。”一位機構交易員在接受記者采訪時指出，“參考成熟市場的經驗，REITs走勢大體與股市呈現出了一定的負關聯性。”

“供給相對稀缺，導致部分REITs產品前期估值偏高也是不容忽視的因素。”國泰君安證券研究所固收首席分析師覃漢指出。

公開數據顯示，當前存量REITs僅有27只，涉及規模逾900億元，相比股債等傳統品種的量級依舊很低。同時，就持有結構來看，原始權益人及其關聯方的戰略配售比例平均達68%，留給金融機構的網下打新空間為23%，公眾參與者則不足10%。

“投資者結構的特性，會致使大部分REITs基金上市首日的溢價較高。”覃漢坦言，“一方面，打新不再剔除最高價，為了增加賬戶中簽率，網下機構報價更容易貼近價格上沿；另一方面，戰略配售份額限售期至少1年，原始權益人達到5年，流通盤占比較低，也約束了二級市場價格發現的功能。”

記者觀察到，當前堅持長期主義的投資者份額通過一級戰配被鎖定后，便無法在短期內于交易環節對市場施加影響，這也意味著相對少的成交量能夠較大程度地“表達意見”，影響市場走勢和估值水平。

反彈或正醞釀

“顯然，目前大部分REITs產品的價格已經低于成本，也低于了各公司的估值。”一位投資人向記者表示，“面對已經跌無可跌的市場，個人認為，反彈是必然趨勢，已在醞釀之中。”

展望后市，對于REITs的后續表現及發展前景，大部分受訪機構依舊釋出了樂觀積極的態度。

“隨著REITs市場的逐步擴大，其必然將作為一個和股票、債券一樣的普通投資品種，成為所有投資者的配置選擇。”上述投資人稱。

“在公募REITs領域，平安已經組建了專門的服務團隊。于首批公募REITs的發行當中，更承銷了規模最大的平安廣州廣河REIT項目。”平安證券總經理助理楊敬東表示，“今年我們也將繼續深耕公募REITs市場，預計接下來會有多個優質項目申報發行。”

值得一提的是，近期關于消費類基礎設施REITs的討論日益增多。

2023年3月，國家發展改革委發布了《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，明確提出“支持消費基礎設施建設”“研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs”“優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs”。

“公募REITs對于底層項目的規模、合規性和現金流的穩定性都具有較高要求，這意味著，未來正式落地的消費基礎設施REITs也同樣需要滿足這些條件。”一位基金經理在接受記者采訪時直言，“至于哪類企業有望飲下‘頭啖湯’，能夠爭取落地首批消費基礎設施REITs項目，個人認為，至少需要具備以下三大特征。”

其一，是消費基礎設施管理規模較大且資產較優的原始權益人。管理規模較大的企業往往具有更成熟的運營管理經驗，也更有可能篩選出符合公募REITs上市條件的資產。其二，是消費基礎設施項目更多布局于一二線城市的核心區域。畢竟，核心區域的消費基礎設施項目的收益和現金流穩定性通常表現更好。其三，是資產合規性整體較好的項目。公募REITs產品對底層資產的合規要求較高，合規瑕疵較小的資產面臨的整改難度也相對有限。

總而言之，不論對于供給端，還是需求端，抑或是投資端來說，基礎設施公募REITs市場都是不容錯過的一片“藍海”。

根據德勤中國發布的《中國公募REITs發展白皮書2021》，預計到2025年，我國公募REITs市場規模將達到4萬億元至6萬億元。

兼顧樂觀、審慎

面對市場的階段震蕩，眼下對于個人投資者而言，哪些風險需予以警惕？

受訪的多位業界專家表示，由于公募REITs產品的二級市場價格具有一定的波動性，則投資者應當更多基于對資產的判斷作出理性布局。

“公募REITs的可供分配收益來源于底層基礎設施項目的運營收益，分紅的多少主要取決于項目的經營業績，而項目的經營業績可能受宏觀經濟、行業政策和經營管理能力等多種因素的影響。所以，個人投資者在參與REITs市場時應當重點關注基礎設施項目的經營情況和估值情況，基于資產的收益性和持續性作出合理的投資判斷，避免盲目追高和殺跌。”上述基金經理稱。

另一方面，個人投資者還應當關注產品的流動性問題。公募REITs屬于封閉式基金，不開通申購贖回，只能在二級市場交易。

考慮到基礎設施REITs目前尚在試點階段，整個市場的監管體系、產品規模、投資人培育均處于發展初期，可能由此導致交易不活躍的情況出現。因而不排除存在基金份額持有人需要資金時不能隨時變現并可能喪失其他投資機會的風險。

總之，個人將REITs當做理財工具進行購買是一種可行的選擇，但也需要謹慎對待。在享受REITs帶來的收益的同時，也要注意其潛在的風險，并做好充分的調研和分析。

編輯：王柘

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